Turismo inmobiliario en perspectiva
Por JUAN LLADO
Las motivaciones del viajero y los bienes y servicios que le son ofertados han evolucionado con el crecimiento del turismo mundial. Desde el siglo pasado la aviación comercial ha permitido la masificación gradual de los vacacionistas que demandaban hoteles en los países anfitriones. Pero hoy día el auge del “turismo inmobiliario” representa una alternativa al albergue hotelero y desarrolla lazos más fuertes y convenientes que este entre el turista y los destinos turísticos. Cuando evaluamos sus pro y sus contra se concluye que eso favorece mucho al país.
Existen diversas definiciones del turismo inmobiliario, pero basta con considerarlo como aquel que se asocia a la compra o alquiler de inmuebles en un destino turístico. Cualquiera de estas dos actividades genera visitas de no residentes y estas, a la vez, generan un abanico de impactos en la economía local. Las visitas vacacionales y de otros tipos desencadenan una demanda por bienes inmuebles (casas, villas, condominios, apartamentos, tiempo compartido, clubes residenciales, etc.) que está arropando y beneficiando a muchos destinos turísticos. Es la creciente movilidad internacional de los seres humanos, la cual viene aparejada de la globalización económica, lo que explica en gran medida el crecimiento del turismo inmobiliario a nivel mundial.
Aquí el origen del turismo inmobiliario podría datarse a mediados de la década de los 70 con Casa de Campo. Al principio eran los dominicanos quienes adquirían villas ahí para usarlas como segundas casas, pero paulatinamente los extranjeros fueron adquiriendo propiedades y hoy día ese enclave esta casi copado por completo. En esos tiempos también las autoridades hicieron esfuerzos para para atraer a los retirados extranjeros con exenciones fiscales, pero no fue hasta el 2007 que el Congreso aprobó la “Ley No. 171-07 sobre Incentivos Especiales a los Pensionados y Rentistas de Fuente Extranjera”. La misma aplica tanto al alquiler como a la propiedad de la vivienda.
Desde entonces la compra, venta y alquiler de inmuebles turísticos se ha diversificado y expandido. No se conocen cifras oficiales sobre la cantidad de casas, villas y apartamentos que constituyen el inventario del turismo inmobiliario en el país, pero hace un tiempo alguien dijo que sobrepasaban los 4,000 unidades. Sin embargo, el ministro de Turismo estimó hace poco que existen unas 53,000 habitaciones en viviendas de alquiler, mientras el presidente de ASONAHORES luego las cifró en 80,000, de las cuales unas 30,000 están en Santo Domingo. (TripAdvisor da una idea del tamaño y diversificación del inventario de alquileres). Otro estimado informal pone en 20,000 las segundas casas de la población del país y habría que averiguar cuántas de ellas podrían engrosar las plataformas digitales de alquiler para el turista.
Actualmente se advierte un auge extraordinario del turismo inmobiliario en nuestro país. En septiembre se reportó: “Luego de que el Ministerio de Turismo (Mitur) presentara la Unidad Central de Trámites Turísticos, anunció 171 proyectos en construcción en 12 provincias, con plazos de construcción vigentes, incluyendo solicitudes de prórrogas. De estos, 61 pertenecen a proyectos inmobiliarios, con 25.347 habitaciones y una inversión de US$1.800 millones”. El auge ha llevado a que algunos medios de prensa reporten que el turismo inmobiliario es “la opción de inversión que mueve al país”.
Es frente a este vigoroso auge del turismo inmobiliario que los actores del subsector inmobiliario solicitan algunas medidas específicas. “Debido a esto es que la Asociación Dominicana de Empresas Turísticas Inmobiliarias (ADETI), junto a la Asociación de Hoteles y Turismo de la República Dominicana (ASONAHORES), hacen un llamado a mantener las políticas públicas de fomento al desarrollo turístico del país, las mismas que han logrado una mayor competitividad como destino turístico líder de El Caribe. El resultado de mencionadas políticas es evidente: el desarrollo del turismo inmobiliario, el cual ha generado inversiones mayores a $ 9,000 millones dólares estadounidenses, ha dado paso a la creación de miles de empleos directos y ha provocado un incremento en la oferta de alojamiento de extranjeros visitantes”. La petición, por supuesto, se refiere al mantenimiento de los incentivos fiscales existentes.
El presidente de ADETI ha señalado, por otro lado, que “la regulación de las plataformas digitales que ofrecen alojamiento turístico inmobiliario es clave en el cumplimiento de las normas de seguridad, salubridad y calidad en los servicios de cara a los turistas que visitan la República Dominicana. Subero considera que eso, además del tema impositivo que permite regularizar una competencia leal y una mayor competitividad en el mercado, es una de las vías más correctas para velar por la conservación de una buena reputación del país”. ADETI ha señalado que “se han construido 27.000 habitaciones en los proyectos de las empresas turísticas del gremio, además de 4.000 habitaciones actualmente en construcción.
El ministro de Hacienda ya ha declarado que las plataformas digitales pagarán impuestos y eso se ha consignado en el Presupuesto del Estado del 2023. Ya en otros paises latinoamericanos existen (Chile, Colombia, México, Casta Rica. Perú, etc.). En España, por ejemplo, no solo se paga el ITBIS sino también el Impuesto Sobre la Renta. Aquí ya existe un proyecto para gravar a todas las plataformas digitales: “En febrero de este 2022 el país presentó un proyecto que contempla la aplicación de un 18% de Impuesto sobre Transferencia de Bienes Industrializados y Servicios (ITBIS) a los servicios que ofrecen proveedores extranjeros como Amazon, Expedia, Google, Netflix, Spotify, DiDi, Uber, Expedia, Airbnb e Indriver”. Pero todavía no se conocen decisiones definitivas sobre los gravámenes ni se ha dicho si la medida que se tome estará ligada a la suerte de los incentivos turísticos existentes para los proyectos hoteleros y de otra índole. Es evidente que el tema tendrá que ser cuidadosamente ponderado en ocasión de las discusiones del venidero Pacto Fiscal y sus marcos de referencia.
Para bregar con este espinoso tema de los impuestos al turismo inmobiliario y al turismo en general es necesario que, desde el inicio, se reconozcan sus conveniencias. En uno de sus considerandos la Ley 171-07 establece que “el Estado dominicano reconoce que los aportes en moneda o capitales provenientes del extranjero contribuyen al desarrollo y bienestar colectivo de la población, a través del dinamismo que se genera en la actividad económica y productiva nacional; y que la República Dominicana cuenta con recursos naturales, culturales, tecnológicos y humanos suficientes para proyectarse como lugar idóneo para los pensionados rentistas interesados en el país como destino de retiro y jubilación.”
Para el 2021 el “gasto tributario” del sector turístico –o lo que deja de tributar el sector– fue de unos RD$7,600 millones, según un estudio del Ministerio de Hacienda. De un total de RD$237 mil millones por concepto de todas las leyes de incentivos y los regímenes especiales y concesiones, el sector es responsable de solo un 3%. (Calculado al 54×1 su gasto tributario sería US$141 millones.) Con esa baja participación en el gasto tributario habría que ponderar la conveniencia de eliminar todos los incentivos al sector en una coyuntura en que la industria prospera a pasos agigantados y está materializando un aluvión de inversiones.
Un análisis imperativo para poder tomar decisiones respecto al tratamiento impositivo del turismo inmobiliario consistiría en una comparación de las ventajas y desventajas frente al turismo convencional. Los dos tipos de turismo reciben actualmente exenciones fiscales para las inversiones, pero las operaciones del inmobiliario todavía no están gravadas (aunque ya se ha anunciado que lo serán). La diferencia entre las inversiones en hoteles y otros grandes proyectos versus las inversiones en la compra de apartamentos y villas es que en los primeros los beneficiarios de los incentivos son empresas, mientras que en lo segundo son individuos (tanto nacionales como extranjeros). La excepción, por supuesto, es cuando una empresa invierte, por ejemplo, en un complejo de apartamentos cuyo uso predeterminado sea el alquiler a turistas extranjeros.
Prima facie parecería que las decisiones fundamentales con miras al Pacto Fiscal se centrarán sobre quienes deben o no recibir exenciones en el sector turístico. Una cosa es exonerar a las empresas y otra a los clientes que compran o alquilan los apartamentos, villas y condominios.
El turismo inmobiliario no solo trae inversión y un más fuerte lazo del comprador con el pais, sino que además tiende a provocar una mayor derrama económica porque, contrario al todo incluido, los huéspedes deben comprar sus alimentos y bebidas y adquirir otros bienes y servicios que están incluidos en el paquete vacacional hotelero. Pero frente a las urgencias fiscales parecería que todos deben pagar impuestos, tanto las empresas como los turistas, aunque se establezca a través de las tasas un trato más benigno para uno que para el otro.
