Dos decretos y una fuerte polémica: las claves para entender las nuevas reglas del alquiler en España
Madrid, 30 sept.– El Gobierno español ha abierto una compleja batalla política y jurídica en torno al alquiler de viviendas después de aprobar dos reales decretos-ley diferentes, con disposiciones que se superponen en algunos aspectos y que deberán ser convalidados por separado este viernes por el Congreso de los Diputados.
La confusión tiene su origen en las negociaciones dentro del propio Gobierno de coalición. Finalmente, el Consejo de Ministros dividió las medidas en dos decretos: uno amplio, publicado este miércoles en el Boletín Oficial del Estado (BOE), y otro centrado en la renovación automática de los contratos de alquiler, cuya publicación está prevista para el jueves.
¿Qué establece el primer decreto?
El primer texto, el Real Decreto-ley 26/2026, entra en vigor este jueves 1 de octubre e incluye numerosas medidas sobre alquileres, desahucios, viviendas turísticas, fiscalidad, sociedades inmobiliarias y acceso a vivienda asequible.
Para los inquilinos, una de las disposiciones fundamentales permite que determinados contratos de vivienda habitual cuyo período obligatorio, prórroga tácita o tácita reconducción termine antes del 31 de diciembre de 2028 puedan obtener, a solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria por períodos anuales de hasta dos años adicionales.
El inquilino deberá estar al corriente del pago y haber cumplido mensualmente durante los ocho meses anteriores. Durante esa extensión deberán mantenerse las condiciones del contrato. El propietario deberá aceptar la solicitud, aunque existen excepciones, entre ellas que necesite realmente la vivienda para él o determinados familiares, o que las partes alcancen otro acuerdo.
El decreto también mantiene medidas de protección frente al desahucio de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030.
¿Y qué cambia con el segundo decreto?
Aquí se encuentra buena parte del conflicto.
El segundo real decreto-ley, impulsado principalmente a petición de Sumar, establece un régimen de prórroga automática de los alquileres. Según el texto remitido a los grupos parlamentarios y conocido por EFE, cuando el propietario decida no continuar el contrato deberá, salvo determinadas causas justificadas, compensar al inquilino.
La indemnización equivaldría al importe de 12 mensualidades de una vivienda similar, calculado conforme al sistema estatal de referencia de precios, y nunca podría ser inferior a una mensualidad por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda.
No habría que pagar esa compensación cuando exista una causa justificada, como que el propietario —si es una persona física— necesite la vivienda para sí mismo o familiares hasta segundo grado. Tampoco procedería cuando el inquilino no resida efectivamente en el inmueble o disponga de otra vivienda adecuada en el mismo municipio.
Por tanto, hablar simplemente de “alquileres indefinidos” puede resultar engañoso: el propietario conservaría la posibilidad de recuperar la vivienda, pero en determinadas circunstancias tendría que justificar la decisión o indemnizar al inquilino.
¿Por qué se publican en días diferentes?
El propio Gobierno ha explicado que el orden de publicación es deliberado. Primero aparece en el BOE el decreto general y posteriormente el que regula la renovación automática, debido a que la norma posterior prevalece en aquellos aspectos en que exista contradicción o incompatibilidad con la anterior.
Precisamente este procedimiento ha provocado duras críticas en el Congreso.
Junts habla de “caos” e “improvisación”, mientras el PP considera que los decretos son incompatibles. El PNV ha expresado dudas sobre que las medidas solucionen la crisis de vivienda y Podemos reclama un único decreto que contenga conjuntamente las medidas. El Ejecutivo, mientras tanto, negocia contrarreloj los votos necesarios para mantener vivos ambos textos.
Fondos de inversión: no existe una prohibición absoluta
Otro punto que ha provocado confusión es el denominado veto a los “fondos buitre”.
El decreto publicado en el BOE no utiliza esa expresión para definir jurídicamente a las entidades afectadas. Lo que establece es que, hasta el 31 de diciembre de 2028, las entidades cuyo objeto social incluya la adquisición de inmuebles tendrán limitada la compra de viviendas por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado.
Existen excepciones, entre ellas operaciones destinadas a vivienda habitual asequible o social durante al menos cinco años, atención sociosanitaria, colectivos vulnerables y determinadas finalidades de carácter social.
Alquiler temporal, habitaciones y pisos turísticos
El paquete aprobado también pretende cerrar vías utilizadas para eludir las reglas del alquiler residencial.
En los alquileres de temporada deberá justificarse la causa del desplazamiento temporal del inquilino y el contrato deberá superar los 31 días sin exceder los 12 meses.
En el alquiler por habitaciones, la suma de las cantidades cobradas individualmente no podrá superar el precio que correspondería al alquiler de toda la vivienda.
Para los alojamientos turísticos inferiores a 30 noches se establece un régimen fiscal específico con IVA del 10 %, mientras los ayuntamientos podrán imponer recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles a determinadas viviendas dedicadas al alojamiento turístico.
Incentivos y penalizaciones fiscales
El Gobierno introduce además incentivos para los propietarios que reduzcan los alquileres y menores beneficios fiscales para quienes eleven sustancialmente las rentas.
También modifica la fiscalidad de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria —las socimis— y crea mecanismos de financiación para facilitar la compra de vivienda, entre ellos préstamos de hasta el 20 % del valor del inmueble, con un máximo de 50.000 euros, dentro del programa denominado “TU CASA”.
Todo depende ahora del Congreso
Pese a la entrada en vigor del primer decreto, las medidas todavía no tienen garantizada su continuidad. Los reales decretos-ley deben ser convalidados por el Congreso y ambos serán sometidos a votación este viernes.
El PP ya ha anunciado su voto contrario. Junts, PNV y Podemos mantenían este miércoles sus reservas, mientras el Gobierno continuaba negociando los apoyos necesarios.
La situación resulta especialmente delicada para el segundo decreto, el de la renovación automática de los alquileres. Está previsto que sea publicado el jueves y sea sometido al Congreso apenas un día después.
En términos sencillos, el primer decreto amplía temporalmente la protección del inquilino y regula numerosos aspectos del mercado de vivienda; el segundo pretende convertir la continuidad del contrato en la regla general y obligar al propietario a justificar determinadas negativas a renovar o compensar económicamente al arrendatario.
Ese fraccionamiento explica buena parte del “caos” denunciado por varios grupos parlamentarios: dos normas aprobadas simultáneamente, publicadas en días diferentes, con disposiciones que deben coordinarse entre sí y cuyo futuro dependerá, por separado, de una votación parlamentaria todavía sin resultado asegurado.
Fuente: EFE